Земля дорожает. Местами.

Выгоду приобретения земельных участков обессмертил Марк Твен своей знаменитой фразой: "Покупайте землю, ее больше не производят!".

Действительно, земля со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а ее стоимость постоянно растет. Рынок земли, по прогнозам специалистов, ожидает очередной бум. Между тем, "хорошей" и "удобной" земли в Свердловской области становится все меньше, и инвестор, вложивший свободные средства в земельный участок, может возвратить их втройне. Правда, справедливо замечают риэлторы, неспециалисту подобрать "выгодный" земельный участок будет очень непросто. По мнению директора ЗАО "Стройремкор", операции с земельными участками,  как объектом инвестиций,  целесообразны только для опытных именно в этой области инвесторов, которым известны не только видимые и очевидные процессы на этом рынке, но и подводная часть "земельного айсберга". Частным же инвесторам лучше всего хорошо подумать, прежде чем ввязываться в покупку с инвестиционными целями. "Вложение свободных $20-50 тыс. частным лицом в покупку земли для перепродажи через год - сомнительное предприятие, - уверен господин Калыпин, - хотя бы из-за хлопотности и длительности процедур оформления сделок".  Вложения в землю могут быть очень выгодными, так как земля постоянно и стабильно дорожает. Важно только правильно оценить ее перспективность. А вот с этим и возникает наибольшее количество проблем.

На стоимость земли влияет много факторов. Это и расстояние от города, и наличие инженерно-технических коммуникаций (газ, электричество, дороги, водопровод и т.д.), и поселков с развитой социальной инфраструктурой поблизости. Стоимость участка зависит от близости железнодорожной станции, лесов, водоемов, а также от наличия удобных подъездных путей. Влияет на цену и социальная среда поселка. Один из главных факторов формирования цены участка - это его статус. Дороже всего стоят земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Чуть дешевле - участки, имеющие статус дачного некоммерческого партнерства (ДНП), еще меньше стоят участки, предназначенные для фермерского хозяйства. Дешевле же всего - невыделенные паи, полагающиеся работникам колхозов. Их невысокая цена связана с тем, что в дальнейшем могут возникнуть сложности с оформлением такой земли.

Рынок загородной недвижимости по определению чрезвычайно неоднороден. Любой екатеринбуржец хорошо осведомлен о "разбросе" цен. Аналогичная ситуация практически во всех районах Свердловской области: стоимость земли в соседних населенных пунктах отличается в зависимости от "раскрученности" того или иного места. При этом, в местах, где массового спроса на землю пока нет, нет и четкого понятия о том, сколько может стоить участок. "Понятия "рыночная стоимость земли" пока что просто не существует", - считает Вячеслав Вениаминович. Предложение на рынке земельных участков плохо поддается сравнительному анализу. В пример приведем село Кунгурка в 30 км от Екатеринбурга. Рассмотрим два участка инженерно необеспеченной земли: один участок продается сейчас по цене 70 т.р за сотку, а другой, в  1250 метрах от первого, по 13 т.р за сотку. Почему так происходит? При покупке земельного участка стоит обратить внимание на несколько важных аспектов:

Во-первых, на целевое назначение. Следует убедиться, что участок предназначен под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство. Эту информацию можно получить в земельном комитете. Не стоит доверять уверениям продавца, что купленный участок можно будет быстро и без проблем перевести в другую категорию земель - из участка сельхозназначения сделать земли населенных пунктов. Прохождение необходимых формальностей занимает много времени (от 4 месяцев до бесконечности) и требует немало денег - финансовые вложения сопоставимы со стоимостью самого земельного участка до перевода в статус ИЖС.

Важна категория земли. Перед покупкой следует уточнить, не относился ли участок к категориям земель, ограниченным в обороте (как земли природоохранного и/или историко-культурного назначения). В противном случае, даже при надлежащем оформлении всех документов, есть риск впоследствии участок потерять. Важно обратить внимание, есть ли уже на участке какая-либо постройка. Лучше всего убедиться, что на нее имеется разрешительная документация. Отсутствие документов на строящийся или уже построенный объект чревато большими сложностями при регистрации права собственности на землю.

Коммуникации

При определении стоимости участка, наличие или отсутствие инженерной инфраструктуры играет более чем заметную роль. Подведение коммуникаций может обойтись дороже, чем покупка участка.

Вот недавний случай:

в нашу компанию обратились собственники участков с.Кунгурка что по Полевскому тракту в 30 км от Екатеринбурга. Участки были выделены 4 года назад в землях населенного пункта под ЛПХ. После оформления в собственность, хозяева начали искать владельцев соседних участков, что как оказалось делом не простым. Цель у людей была одна, но, как оказалось, неосуществимая - скинутся на  основные коммуникации (на дороги и электричество). В 2007 году ценник (если брать конкретно в с.Кунгурка, ул Песчанная), доходил до 500 т.р. Кто-то успел продать свои участки по этим ценам, а  кто-то нет. Все ждали чуда, что администрация Ревды отсыплет хотя бы грунтовую дорогу и подведет электричество, но чудо не произошло. После того, как многие собственники поняли, что не все соседи смогут инвестировать деньги в строительство дороги, (кто-то не хотел, а кто-то просто не мог, так как дело это далеко не дешевое),  люди спешно пытались сбыть участки, прощаясь тем самым со своей мечтой о доме, экологии и простом человеческом счастье. Земельный участок в лесу, без коммуникации, с массовой продажей в одном месте, отпугивал и будущих покупателей. Поняв, что ситуация безвыходная, собственники  обратились в ЗАО"Стройремкор". Мы согласились выкупить  часть участков.

 Для большинства собственников предлагались варианты обмена с их доплатой на участки с коммуникациями, что тоже не могло не радовать наших клиентов. За 2008-2010 год мы выкупили 95% земли в том месте. Благодаря тому, что ценник покупки был на кризисном уровне, нам удалось уложится в реальный бюджет, так как вся техника ( самосвалы, экскаваторы, погрузчики) в ЗАО "Стройремкор"  собственная. Мораль истории такова:  участок, без заведенных на него коммуникаций – это "кот в мешке". Даже если участок расположен на территории коттеджного поселка или земель населенного пункта, и уже готовы техпроекты подведения коммуникаций, – это не гарантирует, что администрация или застройщики выполнят свои обещания, и не оставят землю без инженерной инфраструктуры. Недаром подобные участки дорожают на 25-100%, как только на них появляются коммуникации.