Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев в пределах своей компетенции обращение сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также не уполномочено на ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), рассмотрение документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, принятие решений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав.
Росреестр руководит деятельностью своих территориальных органов, контролирует и анализирует их деятельность и разрабатывает меры по ее совершенствованию в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457, кроме того Росреестр в установленном законодательством Российской Федерации порядке осуществляет полномочия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ведению ЕГРН и предоставлению сведений, содержащихся в нем (пункты 5.1.1, 5.1.2, 5.1.3, 5.15).
При этом также отметим, что решение об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, приостановлении или отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав принимается органом регистрации прав в каждом конкретном случае на основании представленных для такого учета документов.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом N 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом N 218-ФЗ порядке. В частности, в отношении объектов капитального строительства и их частей одним из таких документов является технический план.
Технический план согласно части 1 статьи 24 Закона N 218-ФЗ представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте или об объекте незавершенного строительства, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения либо новые необходимые для внесения в ЕГРН об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
В случае, если установленное (устанавливаемое) ограничение прав (обременение) распространяется на часть здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, в целях определения пределов действия установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав заполняется раздел «Сведения о части (частях) объекта недвижимости» технического плана (пункт 45 Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 (далее — Требования N 953). При этом в графической части технического плана специальными условными знаками обозначаются границы установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав (границы части объекта недвижимости). В представленном техническом плане образуемые части здания, расположенные на одном (первом) этаже здания в границах одной комнаты, описаны в соответствующих разделах технического плана и в виде контура части здания, и в ином виде. Согласно сведениям публичной кадастровой карты в данном здании 8 этажей, в связи с чем границы образуемых частей здания в соответствующих разделах технического плана не могут быть отражены в виде контура части здания.
Обращаем внимание, что, по мнению Департамента недвижимости, положение подпункта 34 пункта 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ применяется при осуществлении государственного кадастрового учета исключительно в отношении помещения, если оно не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест).
Требования к обособленности или изолированности части здания, сооружения, помещения Законом N 218-ФЗ, Требованиями N 953 не установлены.
Таким образом, при осуществлении государственного кадастрового учета в связи с образованием или прекращением существования части здания, сооружения, помещения, на которую распространяются ограничения (обременения) прав, за исключением случая, если одновременно выполнялись кадастровые работы в связи с созданием либо образованием помещения, положение пункта 34 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ не применяется.
В соответствии с частью 5 статьи 44 Закона N 218-ФЗ, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.
Исходя из положений пункта 34 части 1 статьи 26 и части 5 статьи 44 Закона N 218-ФЗ, при оценке правомерности приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации ограничения прав в случае предоставления в аренду недвижимого имущества существенное значение имеет предмет такого договора аренды, который может представлять собой как часть здания (если объектом вещных прав является здание, в том числе в случае если такая часть здания не представляет собой комнату или совокупность комнат, учтенных в качестве помещения), так и помещение в здании (если объектом вещных прав является помещение). Из информации, изложенной в обращении и приложенных к обращению копиях документов, не представляется возможным сделать однозначный вывод относительно того, какой объект является предметом описываемого договора аренды — части здания или помещение. В частности, как следует из заключения кадастрового инженера, включенного в состав технического плана, технический план подготовлен в связи с образованием двух частей здания, расположенного по адресу: г. Москва, п. Московский, Киевское ш., 22 км, домовл. 6, стр. 1.
Однако в уведомлении о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 26 января 2017 г. указывается, что согласно представленному договору аренды нежилых помещений в аренду передается именно нежилое помещение.
Учитывая вышеуказанные противоречия в представленных документах, а также принимая во внимание описанные особенности осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации в зависимости от предмета договора аренды (часть здания или помещение) подготовка обоснованной правовой позиции Департамента недвижимости по затронутому в Вашем обращении вопросу не представляется возможной.
Дополнительно полагаем существенным отметить, что в целях осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации в отношении частей объектов недвижимости, требования о необходимости приложения к техническому плану такого объекта заключения о состоянии несущих конструкций Законом N 218-ФЗ не предусмотрено.
Даны разъяснения по вопросу кадастрового учета части здания в целях регистрации долгосрочного договора аренды. В частности, указано следующее.
Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности, блок-секция, подъезд, помещение, в т. ч. в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), то кадастровый учет такой части здания или сооружения совершается одновременно с госрегистрацией договора аренды без соответствующего заявления.
При передаче в аренду части здания или сооружения госрегистрация прекращения права на них и снятия объектов с кадастрового учета не проводится.
При оценке правомерности приостановления кадастрового учета и (или) госрегистрации ограничения прав в случае предоставления в аренду недвижимого имущества существенное значение имеет предмет договора, который может представлять собой как часть здания, так и помещение в нем.
Среди перечня самостоятельных объектов недвижимости, зафиксированного в ГК РФ, отсутствует часть здания, однако она может выступать предметом договора аренды. Если стороны решили оформить арендные отношения на длительный срок, им предстоит зарегистрировать договор в службе Росреестра. Для регистрационных действий с частью здания предусмотрены специальные нюансы – ее необходимо выделить на техническом плане и поставить на временный кадастровый учет.
Часть здания, не обособленная и не изолированная от остальных помещений, не может выступать самостоятельным предметом договора купли-продажи. Однако, с принятием Федерального закона № 218-ФЗ, это ограничение официально снято для передачи части здания во временное возмездное пользование (аренду). Вместо подтверждения признаков изолированности и обособленности, арендатор должен заказать технический план, в котором будет указана временно образованная часть целого объекта недвижимости.
Алгоритм действий правообладателя при выделении временной части здания выглядит следующим образом:
Только при таких условиях договор аренды будет зарегистрирован с внесением сведений в госреестр ЕГРН. Ключевое значение для регистрации аренды на часть здания имеет изготовление технического плана. Специалисты компании « Кадастровая Москва » обладают большим опытом выполнения данных работ, и имеют все необходимые разрешительные документы.
Для сдачи в аренду части здания не обязательно выделять в ее натуре или устанавливать временные ограждения и перегородки. Достаточно указать эти временные границы на техническом плане при выполнении кадастровых работ. После истечения срока аренды временный кадастровый номер будет аннулирован, а при последующей сдачи во временное пользование указанной части здания всю процедуру предстоит пройти заново.
Планирование проведения строительных работ на том или ином участке сопряжено с дополнительными исследованиями. .
К экспертизе качества ремонта жилых объектов прибегают, чтобы получить объективную оценку выполненных работ. Инициировать эту процедуру может и заказчик, и подрядчик. .
С каждым годом популярность домов с террасой только набирает свои обороты. Терраса представляет собой территорию, которая выступает в роли соединительного элемента .
Как построить частный дом «с нуля»? Если вы созрели и думаете строить собственный дом, как говорится «с нуля», то здесь вам следует учесть несколько деталей. Во-первых, нужно .
Инженерные изыскания как обязательная часть предварительных строительных работ
Инженерные строительные изыскания подразделяются на несколько видов. Проведение изысканий для строительства — важный этап для того, чтобы здание прослужило долго. .
BIM-модель монтажной системы fischer повысит скорость и качество проектирования
Технология BIM (Информационное Моделирование Зданий) – принципиально новый подход в проектировании и дизайне зданий и сооружений. Такие цифровые модели содержат точную .
Источник
Договор аренды нежилого помещения
аренды нежилого помещения N ___
г. __________ «___» ________ ____
____________________________________________________________, именуем___ в
(наименование или Ф.И.О.)
дальнейшем «Арендодатель», в лице _____________________________________________,
(должность, фамилия, имя, отчество)
действующ___ на основании _____________________________________________, с одной
(Устава, положения, доверенности)
стороны, и ________________________________________________________, именуем___
(наименование или Ф.И.О.)
в дальнейшем «Арендатор», в лице _______________________________________________,
(должность, фамилия, имя, отчество)
действующ___ на основании ____________________________________________, с другой
(Устава, положения, доверенности)
стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендодатель передает Арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение , предназначенное для ________________________________________, расположенное в здании по адресу: _________________________________ на ____ этаже и включающее в себя _____ комнаты и помещения ______, _____________общей площадью ____________ кв. м, обеспеченное ___________________ (теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией Интернет на _________ кбит/с, оборудованное пожарной и охранной сигнализацией, находящееся под охраной ____________________________________________________, местами для парковки и т.п.)
(наименование организации, осуществляющей охрану)
1.2. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются: поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору (Приложение N ___), копия технического паспорта (Приложение N ___), акт приема-передачи нежилого помещения, на основании которого осуществляется передача помещения (Приложение N ___) и акт возврата нежилого помещения (Приложение N ___).
1.3. На момент заключения настоящего Договора помещение, сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве ______________ (документ, подтверждающий право, _______________ N _______ выдан ____________ «___» ________ ____), не заложено, не арестовано, не является предметом исков третьих лиц.
1.4. Передаваемое в аренду нежилое помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.
2.1. Права и обязанности Арендодателя:
2.1.1. Арендодатель обязан передать нежилое помещение по акту приема-передачи в срок ______________________________________________________ с момента
(указать дату, согласованную сторонами)
_______________ (вариант: подписания настоящего Договора).
2.1.2. Арендодатель обязан производить капитальный ремонт за свой счет.
2.1.3. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, Арендодатель обязан немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий.
2.1.4. Арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего Договора и возмещения убытков в случаях, если им будут установлены факты использования помещения не в соответствии с условиями Договора аренды или назначением арендованного помещения.
2.1.5. В случаях существенного нарушения Арендатором установленного Договором порядка внесения арендной платы и/или коммунальных платежей (сроков платежей) Арендодатель может потребовать от Арендатора досрочного внесения платежей в установленный Арендодателем срок, но не более чем за два срока плановых платежей подряд. Стороны договорились считать существенным нарушением порядка оплаты невнесение платежей в течение __________________________.
2.1.6. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по настоящему Договору помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при сдаче его в аренду (заключении Договора) Арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков.
2.2. Права и обязанности Арендатора:
2.2.1. Арендатор обязан принять нежилое помещение по акту приема-передачи в срок, указанный в п. 2.1.1 настоящего Договора.
2.2.2. Арендатор обязан использовать нежилое помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с настоящим Договором.
2.2.3. Арендатор обязан содержать нежилое помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарных норм, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность, соблюдать правила техники безопасности.
2.2.4. Арендатор обязан своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт нежилого помещения.
2.2.5. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования Арендатор обязан немедленно сообщать об этом Арендодателю.
2.2.6. Арендатор не вправе проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого нежилого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.
2.2.7. Если арендуемое нежилое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств или возмещает убытки Арендодателя в установленном законом порядке.
2.2.8. Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя сдавать указанное нежилое помещение в субаренду или пользование третьим лицам.
2.2.9. Арендатор обязан вернуть нежилое помещение по акту возврата нежилого помещения в срок _____________________________.
2.2.10. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.
3.1. Арендная плата устанавливается сумме ________(________________) рублей в _______________ (период).
3.2. Плата за коммунальные услуги (водопровод, канализацию, тепло- и электроэнергию, охрану, телефон и т.д.) в арендную плату, указанную в п. 3.1 настоящего Договора, не входит и оплачивается Арендатором отдельно по счетам, предъявляемым ему Арендодателем в следующем порядке: ___________________________________________.
3.3. Арендная плата может быть пересмотрена по соглашению Сторон в случае изменения факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость помещения. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую Сторону не позднее, чем за _______ месяцев.
3.4. Оплата производится ежемесячно (ежеквартально) путем перечисления арендной платы, определенной настоящим Договором, и платы за коммунальные услуги в соответствии с выставленными Арендодателем счетами, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее ___________ начиная с первого месяца (квартала) аренды.
3.5. За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
3.6. За несвоевременное перечисление платы за коммунальные услуги Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
4.1. Настоящий Договор заключен на срок __________ и вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами (вариант: государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации несет Арендодатель (Арендатор).).
4.2. Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению Сторон.
Вносимые дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
4.3. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию Арендодателя:
4.3.1. При использовании помещения в целом или его части в нарушение условий настоящего Договора.
4.3.2. Если Арендатор умышленно ухудшает состояние помещения.
4.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного настоящим Договором срока платежа.
4.3.4. Если Арендатор не производит текущего ремонта нежилого помещения.
4.4. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию Арендатора:
4.4.1. Если Арендодатель не производит капитального ремонта помещения.
4.4.2. Если помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
4.4.3. Если переданное Арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра помещения при заключении договора.
4.4.4. Если Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями настоящего Договора или назначением помещения.
4.5. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств.
4.6. Каждая из Сторон вправе отказаться от настоящего Договора, письменно уведомив об этом другую Сторону в срок _______ путем направления заказного письма с уведомлением о вручении по адресам, указанным в разделе 7 настоящего Договора.
4.7. Споры, вытекающие из настоящего Договора, решаются Сторонами путем переговоров.
4.8. При не достижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий настоящего Договора одной из Сторон Договор может быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке.
5.1. Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой Стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон, которые нельзя предвидеть или предотвратить, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.
5.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства, должна известить другую Сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору в течение ___ (________) дней с момента возникновения этих обстоятельств.
5.3. Дальнейшая судьба настоящего Договора в таких случаях должна быть определена соглашением Сторон.
6.1. Настоящий Договор составлен в _____ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон(вариант: а также для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
6.2. Другие условия по усмотрению Сторон: ___________________.
6.3. К Договору прилагаются:
1) Поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору (Приложение N ___);
2) Копия технического паспорта (Приложение N ___);
3) Акт приема-передачи нежилого помещения, на основании которого осуществляется передача помещения (Приложение N ___);
4) Акт возврата нежилого помещения (Приложение N ___);
Информация для сведения:
В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды нежилого помещения — это сделка, которая регулируется положениями и правилами всех статей § 1 гл. 34 ГК РФ. По договору такого типа одно лицо предоставляет другому имущество во владение и пользование или только пользование. Предоставляющее имущество лицо называется арендодателем или наймодателем, а получающее — арендатором или нанимателем. Это положение установлено ст. 606, которая открывает главу и касается аренды всех видов. Поскольку в данном случае речь идёт про недвижимость коммерческого типа, то сделка подлежит государственной регистрации. Это устанавливается ст. 609 ГК РФ и ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ. Даже если срок аренды менее года, то всё равно его сторонами выступают юридические лица или граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью на том или ином основании. Уже это делает регистрацию обязательной на основании ст. 609 ГК РФ. Поэтому здесь не работает общее правило, которое делает договоры аренды заключёнными со дня подписания. Соглашение вступит в силу только после того, как произойдёт госрегистрация, а стороны получат на руки свои копии договора с соответствующими отметками регистратора.
Важно
Если какое-то из положений, установленных для аренды недвижимого имущества коммерческого типа, будет нарушено ещё в момент заключения договора, то в суде он может получить статус незаключённого. Так, ст. 654 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому стороны должны согласовать в письменной форме условия о размере арендной платы при аренде здания или сооружения. В противном случае договор считается незаключенным.
Содержание договора
В договоре должны присутствовать разделы, указывающие на:
- его субъектов — арендодателя и арендатора;
- предмет договора — объект недвижимости;
- арендную плату — приводится способ расчёта (обычно в рублях за 1 кв. метр), порядок и сроки перечисления денег;
- права и обязанности сторон, кроме вытекающих из закона;
- срок аренды;
- условия изменения и прекращения аренды;
- ответственность сторон по договору и порядок разрешения споров.
Договор аренды — это гражданско-правовая сделка, субъектами которой могут являться любые участники гражданско-правового оборота. Она относится к числу возмездных и консенсуальных. Для заключения достаточно договоренности между субъектами. Она же должна быть обоюдной. Договор, в котором хорошо расписаны обязанности арендатора, но ничего не говорится об обязанностях арендодателя в плане передачи имущества, может быть признан судом недействительным. Поэтому важно максимально подробно заполнить не только раздел о предмете договора, но и о том, как именно будет осуществляться передача.
Если срок не будет указан вовсе, то договор будет отнесён к числу бессрочных. Его отсутствие не является основанием для того, чтобы считать сделку недействительной. В случае же, когда срок был указан, но по его истечении стороны не предприняли никаких шагов для фактического прекращения аренды, то договор так же становится заключенным на неопределённый срок.
В разделе о правах и обязанностях сторон следует отражать такие важные моменты:
- возможность арендодателя проникать на территорию, переданную в аренду, и совершать там какие-либо действия;
- за чей счёт и в каком порядке будет осуществляться текущий и капитальный ремонт;
- возможность арендатора требовать у арендодателя включения в общий счет своих затрат на улучшение состояния арендованных помещений.
При непосредственной передаче нужно составлять передаточный акт, а в нём отражать особенности объекта, как они есть на момент начала фактического исполнения сторонами своих обязательств. Этот документ, вместе со сроком фактической передачи, так же нужно упоминать в договоре. Такой абзац приобретает особую актуальность, если возникнут какие-то споры о сделке.
Предмет договора описывается с указанием следующих параметров:
- фактический адрес помещений или здания, которое сдаётся в аренду;
- если это помещения, то описываются их координаты внутри здания (этаж, номер комнаты и всё то, что зависит от особенностей имущества);
- площадь помещения, которая должна находиться в соответствии с данными из кадастрового паспорта БТИ;
- назначение помещения и цели аренды (для организации магазина, склада, офиса, цеха и т. п.).
Вся документация, характеризующая помещения, становится приложением к договору. В некоторых случаях в самом договоре указывается лишь экспликация. Так называется копия технического паспорта. Это возможно, к примеру, если арендуется комната в здании, которое относится к числу «бизнес-инкубаторов», а его особенностью является наличие однотипных и пронумерованных комнат.
Довольно часто в договоре указывается и право арендатора сдавать помещения в субаренду. Если же арендатор против этого, то следует ввести пункт о том, какие санкции последуют, если произойдёт передача помещений третьему лицу. Кроме прочего, это может стать и причиной для досрочного расторжения договора. Эта возможность и выделяет тип аренды — только пользование или пользование вместе со владением. Обе формы вполне возможны, но соотнесение сделки с каким-то видом требует отдельного указания в тексте договора.
Раздел об арендной плате имеет особое значение не только в силу того, что без него договор может потерять юридический смысл. Отдельные его детали имеют такую высокую значимость, что сути не уступают дополнительным соглашениям. Прежде всего — это всё, что касается вопроса ремонта помещений. Следует указать, чьими силами он будет проводиться, в какой срок и как это отразится на оплате, если ремонт будет выполнен арендатором. Кроме этого в раздел об оплате целесообразно включать условия о том, кто будет компенсировать расходы, связанные с амортизацией, оплатой налогов, эксплуатационные расходы и осуществлять все другие платежи, включая страховку.
Источник
Договор аренды части стены здания
Библиографическая ссылка на статью:
Петрова Е.И. Статус элементов здания (сооружения) по договору аренды зданий и сооружений // Современные научные исследования и инновации. 2017. № 5 [Электронный ресурс]. URL: https://web.snauka.ru/issues/2017/05/82543 (дата обращения: 21.05.2021).
Одной из проблем, с которой юристы сталкиваются на практике, является неопределенность статуса элементов здания (сооружения). Ситуации, когда арендатор получает право пользоваться разнообразными конструктивными частями здания (крыша здания, например, для установки каких-либо станций сотовой связи, рекламных конструкций, антенн, или стена здания для перечисленных целей и т.д.), – явление достаточно распространенное.[1] Между тем правовую оценку происходящим тенденциям с учетом норм гражданского права дать достаточно сложно.
Предоставление по договору некоторых частей здания (сооружения) вполне допускается судебной практикой. Так в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что закон не запрещает заключение договора аренды, к примеру, несущей стены или крыши здания для установки наружной рекламы.[2]
Изначально квалификация подобных отношений встречала ощутимые затруднения. Например, ВАС РФ в п. 1 собственного информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» отметил, что договор между собственником здания и арендатором, в силу которого последний использует отдельную часть данного здания для размещения рекламы, не является договором аренды. Так в данном информационном письме указывалось, что крыша представляет собой лишь элемент здания и не может считаться самостоятельным объектом недвижимости, который может передаваться в пользование отдельно от самого здания, а значит крыша не может являться объектом аренды.[3]
Такой подход подвергся заметной критике, и новое разъяснение ВАС РФ по аренде – Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» уже имело принципиально иную позицию.[4] В п. 9 этого Постановления содержалось, что Гражданский кодекс РФ не ограничивает право заключить договор аренды, в рамках которого в пользование контрагенту предоставляется не целая вещь, а только ее конструктивный элемент.[5]
С тем, что крыша и иные части здания (сооружения) являются именно частями здания, солидарен ВАС РФ и в упомянутом Постановлении Пленума N 64« О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». В нем в частности указывалось, что по соглашению сособственников общего имущества возможна передача отдельных конструктивных элементов здания в пользование. [6]
Иными словами, обозначается такой подход, по которому аренда конструктивного элемента здания (сооружения) есть аренда самого здания (сооружения), в рамках которой допускается пользование лишь определенной договором частью этого здания (сооружения) .
Однако ситуация осложняется другими позициями, сформулированными и обозначенными ВАС РФ в том же самом постановлении. В п. 8 Постановления Пленума N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» содержится следующее положение: «если собственник здания приходит к решению о выделении из состава здания помещений, то при внесении сведений в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости у этого лица прекращается право собственности на здание в целом, так как здание утрачивает правовой режим объекта недвижимости».[7]
Возникает закономерный вопрос – если здание перестало существовать как объект недвижимости, разве могут быть у него какие-то части? Тогда получается, что крыши, ограждающие элементы, несущие и иные конструкции выступают в роли самостоятельных объектов гражданских прав.
Но и в этом качестве сложившаяся практика не признает данные элементы здания (сооружения). Как отметил в своем решении Семнадцатый апелляционный суд: «несущие конструкции, лестничные марши, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование торгового центра сами по себе не являются самостоятельными объектами права собственности».[8] Разумеется, кажется весьма странным признавать, например, одну из стен здания (сооружения) самостоятельным объектом гражданских прав.
Представление здания (сооружения) в виде совокупности конструктивных и прочих элементов, являющихся общим имуществом собственников помещений, по всей видимости является стремлением описать взаимосвязь этих объектов и общего имущества как отношения главной вещи и ее принадлежности, применение которой будет затруднено, если мы признаем здание (сооружение) единым объектом недвижимости.
Но и эта конструкция не выглядит оптимальной. Если даже признавать фундамент или несущую стену здания отдельными вещами, то вряд ли возможно отнести их к принадлежностям этих помещений. Ведь помещения в принципе не могут существовать без этих элементов, тогда как статья 135 Гражданского кодекса РФ допускает разлучение главной вещи и принадлежности как юридически, так и физически. Таким образом, и с этих позиций, точка зрения, предусматривающая разбор здания на элементы не имеет твердого обоснования.
Что же представляет собой здание, если исключить из него помещения? Прежде всего, это несущие конструкции (фундамент, плиты перекрытий, несущие стены) крыша, электрическое, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование, которое не предназначено для обслуживания лишь одного помещения.[9] Какие же препятствия существует для того, чтобы считать такое здание в физическом смысле – зданием в юридическом смысле, даже несмотря на то, что помещения в нем выделились в самостоятельные объекты?
Если представлять здание в качестве механического соединения неких элементов, оно теоретически должно быть воспринято или как составная, или как сложная вещь. Поскольку суды полагают, что лифтовые шахты, лестницы стены и др. утрачивают свою объектоспособность, то здание – это не сложная вещь. Отсюда делаем вывод, что здание (сооружение) может рассматриваться только в качестве составной вещи.
Пример такого подхода можно наблюдать в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 по делу N А26-7672/2013.[10] Ситуация, послужившая основанием для данного судебного разбирательства, заключалась в следующем.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии вынесло отказал в регистрации права оперативного управления в отношении помещений, находящихся в здании, право собственности на которое принадлежит публичному собственнику. Отказ Росреестра основывался на том, что при сохранении государственной регистрации права собственности на здание в целом, государственная регистрация права оперативного управления входящими в это здание помещениями невозможна.
Удовлетворивший жалобу суд отметил, что «здание является вещью, части которой (помещения) могут выступать в качестве самостоятельных объектов вещных прав». То есть единственному собственнику здания помещения принадлежат на праве собственности. Вследствие того, что основания прекращения права собственности, предусмотренные статьей 235 Гражданского кодекса РФ, здесь отсутствуют, Росреестра при поступлении заявления о регистрации права оперативного управления в отношении данных помещений в указанном здании должно внести соответствующие изменения в ЕГРП. Росреестр также должен совершить любые другие необходимые действия без представления собственником здания заявления о прекращении права собственности на изначальный объект недвижимости и без регистрации права собственности на данные помещения.
Соответственно, если здание как объект недвижимости продолжает существовать, то и договоры по передаче в пользование крыши или стены заключаются в отношении этого здания в целом, о чем косвенно говорит п. 9 п. 9 Постановления Пленума N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.[11]
При этом правовой режим здания (сооружения) как единого объекта недвижимости сводится к качеству «общего имущества». Вследствие этого, все собственники помещений в здании (сооружении) обладают правом общей долевой собственности на здание (сооружение) как таковое.[12] Следовательно, сохранение здания (сооружения) в качестве единого объекта недвижимости никак не скажется на объеме вещных прав собственников этих помещений.
Теоретически, впрочем, допустима и такая конструкция, при которой право собственности на здание и сооружение имеет одно лицо, а право собственности на помещения – другое, но в практике такая ситуация встречается довольно редко.[13]
Вместе с тем, если считать объектом общей собственности именно здание (сооружение) в целом, можно избежать целого ряда практических трудностей. Например, в настоящее время в ЕГРП можно внести сведения о договоре аренды (и соответствующем ограничении) можно лишь в отношении тех составляющих общего имущества здания (сооружения), которые могут быть представлены в качестве полноценных недвижимых вещей (чердаков, технических подвалов, этажей).
Когда же речь заходит о несущих стенах, то регистрация договора аренды такого объекта невозможна, а значит и регистрация соответствующего обременения тоже. Интерпретация здания как единой недвижимой вещи позволила бы избежать этого барьера.[14]
[1] Рыбалов А.О. Здание или “общее имущество”? // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 2. С. 138 – 144.
[2] Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»
[3] Информационное письмо ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
[4] Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
[6] Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»
[8] Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2008 N 17АП-2020/2008-ГК по делу N А50-15886/2007.
[9] Рыбалов А.О. Здание или “общее имущество”? // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 2. С. 138 – 144.
[10] Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 по делу N А26-7672/2013.
[11] Постановление Пленума от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
[12] Рыбалов А.О. Здание или “общее имущество”? // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 2. С. 138 – 144.
[13] Ситдикова Л.Б. К вопросу о правовой природе зданий и сооружений как специфической разновидности объектов недвижимого имущества // Юридический мир. 2016. N 4. С. 31 – 35.
[14] Стародумова С.Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 1. С. 14.
Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)
Оставить комментарий
Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.
Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться:
Регистрация
© 2021. Электронный научно-практический журнал «Современные научные исследования и инновации».
Источник